Misère du logement et logements de la misère
AI-Ahram at-Iqtisadi, 23 janvier 1989
'Izzat 'Abd al-'Aziz Sulayman
Chenouda Saman Chenouda
Le problème du logement vient en tête des problèmes induits par la croissance urbaine. Pour mieux percevoir son ampleur, nous nous proposons d'étudier son évolution à travers cinq périodes.
1952-1960
Cette période se caractérise par l'expansion urbaine sur les terres agricoles, cela dans toutes les villes. La capitale donne une image de cet « Urban Encroachment » – ou empiétement sur les terres agricoles – qui a débuté avant 1952, lorsque les autorités ont implanté sur ces dernières des cités ouvrières et des quartiers tels qu'Imbaba et Bulaq al-Dakrur, suivis de Muhandissin, Sahafiyyin, etc.
Pour répondre à la demande des populations aux bas revenus, le gouvernement issu de la Révolution a construit environ 560 000 logements en Égypte. Parmi les projets les plus célèbres, on relève ceux qui ont été réalisés à la place des maisons délabrées et des anciennes ruines, à proximité du cimetière Al-Imam al-Chafi'i, ainsi que le projet de mille logements sur la route d'Ismalliyya, aux abords du Caire.
Ce type d'habitat, destiné aux plus nécessiteux, a contribué à alléger notablement la crise du logement : le citoyen a évité la longue attente qu'avaient connu, par exemple européens à la suite de la deuxième guerre mondiale.
1960-1967
Cette période a connu l'application du premier Plan quinquennal pour le développement économique et social. Toutefois, les projets d'habitat ont connu un net recul et la pénurie de logements a commencé à se faire sentir. Cela s'explique par la concentration des efforts sur le projet de construction du grand barrage, avec tout ce qu'il a nécessité de matériaux de construction. Ainsi, n'atteint-on à cette époque qu'une moyenne de 30 000 logements par an étant donné la faiblesse des investissements réservés à l'habitat. Cependant, ces circonstances n'ont pas empêché la réalisation de 10 000 logements populaires supplémentaires pour un coût moyen de 500 LE égyptiennes par logement. Ce projet est appelé, à l'époque, projet Nasser pour le logement urgent.
Par ailleurs, il est clair que la planification économique et sociale, durant cette période, a réussi à réaliser l'équilibre le plus important en matière de logement : la concordance entre les loyers et les revenus. Aussi l'ouvrier ou le simple fonctionnaire, dont le revenu mensuel ne dépassait pas à l'époque 20 LE, pouvait-il trouver soit un logement populaire avec un loyer modeste, soit un logement construit par le secteur privé avec un loyer bloqué, ne dépassant guère 2 LE par mois. De manière générale, le loyer représentait 10% à 15% des revenus.
1967-1973
La guerre de juin 1967 et les attaques lancées contre les villes du canal ont amené les autorités à évacuer leurs populations, lesquelles ont afflué essentiellement vers 1e Caire et Alexandrie. Les citoyens ont alors vivement ressenti la crise du logement, d'une part à cause du recul de la productivité, d'autre part en raison des dépenses militaires colossales devenues prioritaires.
Le développement ayant été freiné dans son essor, les moyennes de productivité et de croissance économique s'étant détériorées, la pression qui s'exerce sur le logement apparaît alors clairement, eu égard à l'importance de la croissance démographique et de l'exode rural.
1973-1982 : Une ouverture économique non planifiée
A la fin de la guerre d'octobre 1973, l'Égypte se dote d'un ministère de l'Urbanisme auquel sont attribués d'importants pouvoirs; il dispose notamment de la liberté de manoeuvre nécessaire pour urbaniser rapidement les villes du Canal. Cette période marque le début d'une ère nouvelle, au cours de laquelle l'Égypte évolue sous l'effet de la politique d'ouverture économique (Infîtah). Ainsi naissent de nouvelles catégories sociales qui réussissent à amasser de grosses fortunes, contribuant au changement dans les modes de consommation.
De même, les écarts entre les revenus s'accroissent, ce qui aggrave le problème du logement et le rend difficile à résoudre à court terme, surtout en période de stagnation économique, d'absence de planification régionale et de forte pression démographique sur les villes, d'où une hypertrophie des vides, notamment du Caire, un des centres urbains les plus peuplés du monde. Ce phénomène favorise l'apparition de problèmes spécifiques au secteur de l'habitat : augmentation, de l'ordre de 200% à 300%, du prix des terrains, conséquence de la poussée urbaine sur les terres agricoles, cherté des matériaux de construction (fer, ciment, bois, etc.) et hausse des salaires des ouvriers provoquée par les départs massifs, vers les pays arabes pétroliers des ouvriers du bâtiment.
Il en résulte une hausse des loyers sans commune mesure avec les revenus de la plupart des catégories sociales et l'apparition de forces de consommation nouvelles, aux possibilités énormes, dont la demande porte essentiellement sur les logements de luxe. On observe alors un net recul des investissements – public et privé – dans la construction des logements populaires et économiques.
Au cours de cette période, l'urbanisation de la zone du canal mobilise toutes les capacités économiques du pays : il s'agit en effet de reconstruire, au cours d'une courte période (1974-1975), environ 32 600 logements (selon les données chiffrées du ministère de la Planification). De même, cette période connaît le début de l'édification de certaines villes nouvelles (Dix de Ramadan en 1978, Quinze Mai et Sadate en 1979, 'Amiriyya al-Jadida, Six Octobre et la Ville nouvelle de Damiette en 1981) qui absorbent une part importante des investissements du secteur de la construction. Les sommes globales réservées à l'urbanisation et aux villes nouvelles atteignent environ 1,186 milliard de LE.
1982-1983/1986-1987
Le secteur de la construction s'est fixé un certain nombre de priorités :
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ffronter l'asphyxie dont souffre l'habitat en offrant davantage de logements et d'équipements.
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Œuvrer pour l'instauration d'un équilibre entre la valeur réelle du logement et sa valeur locative, d'un côté, et les possibilités matérielles des demandeurs, de l'autre.
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Préparer des plans de regroupements de logements équipés à l'extérieur des grandes agglomérations, déjà encombrées, et des terres agricoles.
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Créer des possibilités d'emploi pour la main-d'oeuvre égyptienne. Les orientations du premier plan sont destinées à rectifier le cours des choses et à tenter de réduire les dimensions du problème, qui découle d'une politique d'ouverture économique non planifiée. Le programme de la période 1982-83/1986-87 aboutit à la construction d'environ 812 000 logements, dont 57% relèvent de l’habitat économique, 30% de l'habitat moyen et 13% de l’habitat de luxe. La participation du secteur privé concerne 781 900 logements, soit environ 96,2%.
Ce qui a été dit sur la question de l'habitat durant les périodes précédentes conduit à certains constats :
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Baisse de l’investissement public dans le secteur du logement : il passe de 10,5% en 1969-70, à 8,8% en 1973 et à 5,9% en 1979.
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Augmentation des investissements réservés aux logements de luxe et aux bureaux durant les années 1970 (surtout depuis 1974 et après), d'où une nette diminution du nombre de logements populaires et économiques.
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La moyenne annuelle de logements construits entre 1960-61 et le 30 juin 1970 atteint environ 44 380 unités. Mais le nombre de logements réalisés du 1er juillet 1980 au 30 juin 1982 est de 302 482, donc 151 241 logements par an.
Du 1er août 1982 au 30 mars 1983,116 732 logements sont construits, dont 68 552 logements populaires, 27 424 logements moyens, 14 884 logements intermédiaires et 5872 logements de luxe. Ainsi le logement populaire représente-t-il 59% de l'ensemble réalisé au cours de cette période.
Il est intéressant de rappeler que le deuxième Plan quinquennal met l’accent sur un certain nombre d'orientations importantes :
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Interdiction de réserver des logements à d'autres fonctions que l'hébergement des familles.
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Consolidation et garantie de l'exécution des lois régissant les relations entre propriétaire et locataire afin d'encourager les investissements dans le secteur du bâtiment.
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Encouragement de programmes urbains globaux pour toutes les agglomérations et adoption de mesures nécessaires pour s'y conformer.
La pénurie de logements en Égypte
L'Égypte connaît une grande pénurie en matière de logements. Le nombre de logements réellement disponibles, véritablement occupés, est de 9,4 millions. Si on estime à 13,3 millions le nombre des familles, le déficit est d'environ 4 millions de logements. En réalité, il est certainement supérieur. Si on transpose ce problème au niveau des gouvernorats, on retrouve cette pénurie un peu partout ; ainsi, dans le gouvernorat du Caire, on estime la demande à 2 millions, alors que le nombre de logements habités – l'offre effective – est estimé à environ 1,44 million.
La poussée urbaine en Égypte, particulièrement au Caire, et la demande de logements qui en découle a entraîné l'apparition d'un type d'habitat précaire. On en trouvait des exemples il y a quelques années au Caire, mais ils n'étaient pas aussi répandus. En effet, en plus des logements autorisés disposant d'un permis de construire sont apparues des catégories particulières de logements :
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Logements particuliers non autorisés, dit « informels ».
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Logements précaires pour catégories tels que les zabbalin (éboueurs), les citadins misérables, les habitants des cimetières.
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Logements publics de qualité médiocre, appelés « habitat d'urgence. »
Les logements non autorisés sont ceux qui n'ont pas de permis de construire; ils ne sont pas conformes aux critères de base et aux lois sur l'habitat. Ils naissent à l'extérieur ou à l'intérieur du périmètre urbain. On y trouve des maisons en dur, avec ou sans étages, où des installations sanitaires font défaut Les habitants de ces logements n'appartiennent pas dans leur totalité aux couches sociales les plus pauvres ; on peut y trouver des familles ayant des revenus qui leur permettent un niveau de vie meilleur que celui des habitants des logements précaires.
Les enquêtes indiquent une croissance du logement informel au cours des années 1970 et 1980. Ce type de logement aurait atteint 70% de l'ensemble des logements construits au Caire, et peut-être davantage. La croissance de l'habitat sous cette forme a plusieurs conséquences :
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pression sur la structure sociale dans les villes ;
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engorgement des moyens de communications;
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problèmes dus à la pollution (proximité des dépôts d'ordures) ;
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difficultés de ravitaillement ;
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problèmes d'hygiène ;
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délinquance, etc.
Au sein du gouvernorat du Caire, l'habitat informel s'est développé dans les zones suivantes : Nazlat al-Samman, zone du Haram, Al-'Umraniyya, Bulaq, al-Dakrur. Mit ‘Uqba, AI-Munira, Chubra al-Khayma, Al-Matariyya, Manchiyyat Nasser, Tal Zaynhum, Al-Basatin, Tarra, Hilwan, Al-Badrachin, Manyal Chiha, AI-Kanisa.
Quelques catégories sociales ont cherché refuge dans un autre type d'habitat informel. On y relève les logements précaires des zabbalin, ceux qui sont construits dans les cimetières ou ceux des citadins pauvres. Le volume des ordures du Caire est proportionnel à celui de la ville (12 millions d'habitants en décembre 1988). Le ramassage des ordures incombe à deux corporations d'éboueurs : celle qui relève de la municipalité et celle – privée – des Ahliyyin. Les ordures sont acheminées vers des dépôts précis tels Al-Dawika, Abu Sa'ud. Kilomètre 9, route de Suez, ou dans d'autres dépôts illégaux à Chubra, à Hilwan.
A proximité de ces dépôts, les zabbalin se sont installés dans des logements de fortune qui ont donné lieu à des regroupements tels que Manchiyyat Nasser, où vivent 12 000 habitants dont 2 000 zabbalin, 'Izbat al-NakhI, où vivent 4 000 habitants dont 900 zabbalin, Turra, où vivent 750 habitants dont 75 zabbalin, Zilwan, où vivent 150 habitants dont 60 zabbalin, Al Mu'tamadiyya, où vivent 2 000 personnes dont 300 zabbalin, AI-Barajil, où vivent 500 personnes dont 75 zabbalin. Ainsi vingt-mille habitants vivent-ils dans les sept zones indiquées, dont quatre mille sont en activité ; d'autres estimations font état de trente mille zabbalin au Caire.
Dans ces zones aux conditions d'accès et de vie difficiles, ces habitants ont construit des logements de fortune et des enclos pour leurs animaux. Leur habitat manque du minimum d'équipements (eau potable, électricité, égouts). Et même si le problème du terrain ne se pose pas pour eux, ils affrontent d'autres difficultés pour acquérir les matériaux nécessaires à la construction en dur (ciment, gravier, fer, briques, eau indispensable pour les travaux de maçonnerie et l'abreuvage de leurs animaux) ; il faut dire que leurs zones d'habitation sont souvent isolées, situées parfois à plusieurs dizaines de mètres d'altitude et s'étendant sur plusieurs hectares.
Le caractère informel de ce type d'habitat donne un espace étriqué aux voiries irrégulières et aux conditions d'hygiène précaires. Ces conditions de vie ne manquent pas de poser des problèmes de comportement, qui se manifestent souvent par une certaine agressivité. Plusieurs associations tentent alors d'aider localement ces populations.
L'extension du déficit en logements et l'arrivée massive de migrants au Caire (conséquence de l'exode rural et des guerres de 1967 et 1973) ont amené certaines catégories de la population à recourir aux cimetières pour s’y loger. Un rapport estime leur nombre à un million au milieu des années 1980. Les logements construits dans les cimetières manquent d'équipements comme l'eau courante, l'électricité, les égouts... ce qui crée aux citoyens de nombreuses difficultés, sans parler de l'aspect inhumain d'un tel habitat : comment coexister avec les morts ? N'y a-t-il pas un respect à garder pour ces derniers et une dignité à préserver pour les vivants ? Mais les besoins des habitants des cimetières sont plus forts que ces considérations. Les autorités tentent progressivement de leur trouver un meilleur hébergement.
D'autres citadins pauvres, qui n'ont pu trouver de logement dans les cimetières ou à proximité des Zabbalin, habitent des bicoques, des kiosques.construits à l'aide de tôle, de carton ou de toile dressés sur des supports en bois appuyés contre des murs. Dans de tels logements, on ne trouve pas le minimum de facilités malgré la densité qui les caractérise, d'où le manque d'hygiène, la pollution de l'environnement, la promiscuité, l’insécurité...
Il existe enfin des logements précaires publics connus sous le nom d'hébergements d'urgence, conçus provisoirement pour des citoyens en situation difficile (guerres, par exemple). Ces logements sont meilleurs que l'habitat précaire cité plus haut, mais leurs occupants y mènent néanmoins une existence difficile.
Crise du logement ou crise de la législation sur le logement ?
AI-Ahram al-Iqtisadi 23 janvier 1989
'Abd al-Rahman al-Kachaf
Parler de la crise du logement, cela suppose effectuer un tour d'horizon historique pour en comprendre les origines et les causes. La seule construction de logements ne saurait suffire à enrayer la crise. Il faut prendre en considération divers éléments tels que la législation, la densité, la répartition géographique des populations, sans compter la planification urbaine et l'occupation du désert. Aussi notre vision ne doit-elle pas être étroite mais englober l'avenir proche et lointain...
Avant 1955
Jusqu'au début des années 50, la construction des logements repose sur la loi de l'offre et de la demande. Le gouvernement issu de la Révolution de 1952 n'intervient au début que pour promulguer la loi de réforme agraire limitant la propriété. Cependant, la construction ne connaît pas de changement notable puisqu'elle est régie par la loi n°5l de 1940. Les organes d'exécution de cette loi sont les conseils municipaux; ce sont eux qui délivrent les permis de construire.
1955-1960
En 1955, le gouvernement oriente sa politique économique vers une stratégie d'industrialisation : il s'agit d'assurer l'autosuffisance du pays en matière industrielle et d'offrir des emplois aux citoyens. Pour épargner les fonds nécessaires à la réalisation de ces objectifs, on limite les investissements dans certains secteurs, dont celui de la construction, qui absorbe 70 millions de LE.
Le gouvernement promulgue alors la loi n°344 de 1952 qui prévoit la constitution d'une commission dirigée par un représentant du ministère de l'Habitat pour contrôler le niveau des constructions. (...) La commission commence par décréter que les investissements annuels passeront de 70 millions de LE à 30 millions, voire 23, quelques années après. Cette diminution n'aura pas de répercussions immédiates sur le marché du logement et des loyers dont le montant, malgré une légère hausse, demeure acceptable.
Telle est la situation jusqu'à l'intervention des troupes françaises, britanniques et israéliennes en 1956. Ensuite, une fois expulsés les ressortissants de ces trois pays, leurs logements se trouvent disponibles pour les Égyptiens. Mais malgré leurs loyers peu élevés, à la portée de nombreuses familles, plusieurs de ces logements restent vacants pendant une longue période. La crise du logement n'a donc pas vu le jour immédiatement après la promulgation de la loi sur la baisse des investissements dans le secteur de la construction.
1963-1970
(...) C'est à partir du début des années 60 qu'apparurent les premiers traits de l'insuffisance de l'offre en matière de logement ainsi que la hausse, des loyers. Ce qui était naturel étant donné le manque de construction de logements.
Au moment de la promulgation de la loi n°344 de 1952, l'Égypte compte 20 millions d'habitants, dont 40% de citadins et 60% de ruraux; la croissance annuelle de la population est de 2,5% et l'investissement, dans le secteur de la construction, atteint 70 millions de livres. Cinq ans plus tard, en 1961, la population a augmenté de plus de 10% : il y a 2 millions d'habitants de plus dans les villes et 160 000 familles ont besoin de logements. Comment va-t-on répondre à cette demande à un moment où l'on assiste à une baisse de 2/3 des investissements concernant ce secteur et à une hausse du prix du mètre surfacé (il passe de 8 à 15 LE en moyenne) ? La crise commence.
D'autres facteurs vont contribuer à son aggravation : au début des années 60, l’État adopte une politique de planification nationale dans le domaine économique et social; d'importantes lois vont être promulguées : lois sur les nationalisations des entreprises et organismes économiques, lois sur les loyers puis sur la baisse des loyers, à la suite desquelles on pressent que de nouveaux textes vont bientôt rendre les locataires propriétaires de leurs logements. Les propriétaires voient bientôt en l'État un adversaire et beaucoup s'abstiennent de construire.
1971-1974
Au cours de cette période sont promulguées plusieurs lois relatives aux rapports propriétaire-locataire. Dans leur ensemble, elles limitent la liberté du premier et accordent des avantages au second, ce qui n'incite guère les investisseurs à placer leurs fonds dans la construction. Ces lois entraîneront :
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Le gel des anciens loyers (déjà abaissés durant les années 60.)
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Le maintien dans les lieux du locataire et de ses descendants pour une durée quasi illimitée.
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La fixation des loyers des nouvelles constructions à des prix qui ne correspondent pas au taux réel de l'investissement.
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L'obligation, pour le propriétaire de ne vendre qu'un tiers, au plus, des appartements de son immeuble, tandis qu’il peut louer les eux tiers restant.
1975-1979
La période d'ouverture économique survenue après la guerre d'Octobre 1973 et la décision officielle d'urbaniser les villes du Canal influe sur le coût des constructions dans tout le pays : augmentation du prix du mètre surfacé, qui vaut 8,7 LE en 1956, 28 LE en 1970, 40 LE en 1975. Il en est de même pour le prix des matériaux de construction : la tonne de ciment coûte 5 LE en 1956,12 LE en 1970, 20 LE en 1975. Prix du fer : 210 LE la tonne en 1956, 100 LE en 1970, 150 LE en 1975. Prix du bois : 15 LE le m3 en 1960, 30 LE en 1970, 75 en 1975 (...) Prix moyen du mètre surface : dans les zones d’habitat économique, il est de 180 LE ; dans les zones d'habitat moyen, il varie entre 210 et 240 LE. Quant aux prix pratiqués dans les zones « résidentielles », ils ne connaissent pas de limites.
Le prix du mètre carré est déterminé en fonction de plusieurs critères; ainsi, dans les quartiers populaires, le prix du mètre surface donnant sur des rues larges n'est pas inférieur à 500 LE; dans les quartiers de moyen standing, il atteint au moins 800 LE; dans les quartiers résidentiels comme Zamalek, Garden City, Héliopolis, Maadi, il n'est pas inférieur à 1 000 LE ; dans le centre-ville, il varie entre 1 500 et 2 500 LE.
1979-1988
La loi 106 de 1976 promulguée pendant la période d'ouverture économique contient des dispositions susceptibles d'entraver l'investissement dans le secteur de la construction. L'article 21 impose à toute personne voulant construire ou changer de logement d'obtenir, au préalable, l'accord de la commission d'orientation des investissements dans les travaux de construction. Cette commission donne son accord dans les limites des investissements autorisés pour les capitaux privés dans tous les gouvernorats, et prévoit une sanction pénale pour tout contrevenant. La loi 106 est en réalité un prolongement de la loi 344 de 1956, qui est à l'origine de la crise actuelle.
Apparaît ensuite la loi 107 de 1976, qui crée une caisse pour le financement des projets d'habitat économique : toute personne ayant construit un logement dont la valeur dépasse 50 000 LE doit soutenir la caisse par l’achat d'obligations. Toutefois, cette législation ne soumet pas le secteur public à l'article 21 de la loi 106 de 1976 et dispense les associations d'assistance de contribuer au financement des projets d'habitat économique, cela bien que ces associations construisent des logements de luxe au profit de classes aisées.
L'article 68 de la loi 49 de 1977 restreint les autorisations de construire des logements car il n'autorise qu'une appropriation limitée à 10% de l'ensemble des investissements. Ceci constitue indubitablement un obstacle à la résolution des problèmes. La plupart des lois relatives au logement, jusqu'en 1979, avantagent les locataires au détriment des propriétaires, cela malgré la crise et son aggravation d'une année à l'autre.
Malgré les efforts fournis par l'État pour l'habitat moyen et économique en novembre 1979, le gouvernement à jugé nécessaire de mener une étude globale sur la crise du logement et de prendre les mesures qui s'imposaient; il a constitué 8 commissions de travail dont les recommandations ont été entérinées par un comité national, lequel a ensuite proposé une stratégie globale, adoptée à partir de 1981, pour répondre aux besoins jusqu'en l’an 2000.
Les secteurs privé et public ont réalisé, en 1981,151 169 logements, dont 27 300 logements économiques et moyens. Au cours de la réalisation du premier Plan quinquennal 1982-87, il a été construit 840 757 logements, dont 205 530 réalisés par le secteur public et comprenant 106 232 logements économiques et 71 998 logements moyens. Le secteur privé a construit 635 227 logements : 357 506 économiques, 199 555 moyens, 73 670 intermédiaires et 31 796 de luxe. En 6 ans (de 1981 à 1987) 9 922 026 logements ont donc été construits. Il reste à en construire 2 607 976 pour atteindre les prévisions concernant l’an 2000.
Au cours de cette période, la loi 136 de 1981 relative au loyer, à la vente de locaux et aux relations entre propriétaire et locataire rejoint la loi 49 de 1977, qui contient les mêmes dispositions. L'actuel ministre de l'Habitat indique que la loi 136 de 1981, pour la première fois depuis plus de 30 ans, accorde des avantages aux propriétaires afin d'encourager les investissements dans le secteur de la construction.
Le second Plan quinquennal (1987-92) prévoit la construction d'un million de logements dont 900 000 dans les zones urbaines et 100 000 sur les nouvelles terres défrichées. Le secteur privé, aidé par l'État qui lui accorde des facilités pour les prêts bancaires, doit en réaliser 98,5%. On a prévu de construire 167 000 logements au cours de la première année (1987-88).
(…)
Recommandations pour l’avenir
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Préparer des lotissements appropriés à la construction de logements, disposant des équipements nécessaires en eau, en électricité, en routes... et les vendre à des investisseurs à des prix dépassant de peu les charges des installations.
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Interdire la spéculation sur les terres de l'État et y encourager la construction pour contribuer à une diminution du coût des logements.
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Utiliser les espaces vides disponibles au sein du cordon des villes et dans les zones équipées en accordant des facilités bancaires aux propriétaires.
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Fournir les matériaux nécessaires à la construction à des prix raisonnables et sanctionner sévèrement les commerçants du marché noir.
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Dispenser les biens immeubles de tous les impôts jusqu'en l’an 2000.
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Développer certaines petites villes pour en faire à long terme (dans 25 ans par exemple) des centres qui attireront de nouveaux résidents.
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Développer la recherche dans certaines villes nouvelles en y créant universités et centres de recherche agricole.
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Développer l'apprentissage et la formation dans le secteur du bâtiment.
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Envisager la création d'une capitale politique ou administrative où on transférera les principaux appareils de l'État. Cette proposition permettrait d'abaisser la densité des habitants du Grand Caire, qui atteindra environ 16 millions d'habitants en l'an 2000.
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Réviser les lois régissant la relation propriétaire-locataire.
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Encourager les investissements dans la construction, ce qui suppose une baisse du taux d'intérêt sur les crédits de 12% à environ 4%.
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Le retour à la location des logements, au lieu de leur achat qui prédomine actuellement, aiderait en grande partie à résoudre la crise.
Crise du logement ou crise de la politique de l'habitat?
Al-Ahram al-Iqtisadi 23 janvier 1989
Muhia Zaytun
La crise du logement a souvent été liée à la législation sur les loyers; mais en réalité, le blocage des loyers n'est appliqué que dans des limites très étroites et la plupart des nouveaux logements sont destinés à la vente, à des prix très élevés. De plus, la crise du logement n'affecte plus seulement les villes, elle a gagné les campagnes.
La politique d'ouverture économique et les transformations économiques et sociales qui l'ont accompagnée ont largement contribué à aggraver le problème. Résumons-en ici les conséquences :
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Recul des secteurs de production et orientation de plus en plus marquée vers les services, ce qui a influé sur les quantités et les prix des matériaux nécessaires à la construction (d'où une dépendance vis-à-vis de l'importation pour palier le déficit de la production locale.)
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Grande inégalité dans la répartition des revenus : l'offre en logements répond essentiellement à la demande de catégories sociales ayant un pouvoir d'achat élevé.
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L'émigration vers les pays arabes a favorisé l'apparition d'une catégorie d'Égyptiens au pouvoir d'achat très élevé, par comparaison avec le pouvoir d'achat moyen de leurs compatriotes; ce phénomène a accru la demande en logements chers et entraîné la diminution du nombre des travailleurs dans le secteur de la construction.
Le désengagement de l'État et du secteur public de l'activité économique, particulièrement dans le secteur de la construction, n'a pas contribué à résoudre la crise. Les espoirs mis dans le secteur privé en matière de logement populaire et intermédiaire sont restés vains. Ce secteur, cherchant la réalisation rapide de gros profits, a opté pour la construction puis la vente de logements de luxe et de bureaux. Quant au secteur public, on l'a orienté vers la construction de villages touristiques, de passerelles... On a également réservé une part importante des investissements à la construction de villes nouvelles alors qu'on n'y enregistre qu'une faible demande de logements. Le problème de l'habitat ne peut être réglé par des, lois, il dépend étroitement de l'ensemble de la structure économique.
La crise économique, et notamment la crise du logement, ont développé parmi les différentes couches sociales un sentiment d'insécurité face à l'avenir. Le propriétaire qui loue son logement peut craindre de ne pouvoir le récupérer lorsque ses enfants en auront besoin, appréhension accrue du fait que certains locataires gardent un ou plusieurs logements sans les occuper véritablement.
Les lotissements, destinés à la construction de logements constituent un élément essentiel du problème : l'augmentation vertigineuse du prix des terrains en a favorisé l'appropriation par les couches aisées de la population, qui se sont également lancées dans la spéculation foncière. Elles dominent le marché du logement et l'orientent vers la construction de tours et de logements de luxe destinés à la vente.
Par ailleurs, il existe un grand nombre de logements vides (2,6 millions) comme l'a fait apparaître le recensement de 1986. Même si ce chiffre ne représente pas les logements réellement vides, le phénomène n'en existe pas moins. Comment l'expliquer ?
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Les liquidités monétaires sont aux mains de personnes qui préfèrent les investir dans l'immobilier, non pas pour louer ou revendre mais pour épargner de l'argent qui risque de se déprécier.
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Les logements au fort prix de revient et destinés habituellement à la vente trouvent peu d'acquéreurs étant donné la faiblesse générale du pouvoir d'achat. En ce qui concerne ce type de logements, l'offre est excédentaire.
Si, pendant les années 70, la construction de logements était insuffisante, elle a été relancée pendant les années 80, mais les logements disponibles sont très chers ou ne sont ni à vendre ni à louer... Dans ce contexte, la loi sur le logement a deux avantages :
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Les loyers modérés des logements construits avant 1974 contribuent largement à maintenir le pouvoir d'achat de milliers de familles face à l’inflation....
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La transmission du logement aux héritiers du locataire a joué un rôle important : les nouvelles générations de locataires ont ainsi à leur disposition des logements à des loyers raisonnables.
Problèmes du logement : tenants et aboutissants
Al-Ahram al-Iqtisadi 23 janvier 1989
Hasab Allah AL-KAFRAWI
Ministre de l’Habitat
Les premiers symptômes de la crise du logement en Égypte ont vu le jour au milieu des années 50 et se sont accentués au cours des vingt années suivantes. A la fin des années 70, l'État a pris les premières mesures visant à résoudre la crise. Une étude approfondie a été effectuée, d'où ressortent les propositions suivantes :
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Chercher des terrains de construction hors des terres agricoles, qui représentent la base de la richesse alimentaire du pays.
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Augmenter la capacité des équipements urbains disponibles et en créer d'autres (eau potable, installations sanitaires, électricité...).
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Offrir les matériaux de construction indispensables (production locale ou importation).
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Former la main-d'oeuvre aux métiers de la construction.
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Donner à l'investissement immobilier un cadre juridique répondant aux aspirations du plus grand nombre.
Des terres pour la construction
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La superficie de l'Égypte est dU’un million de km², soit environ 238 millions de feddan.
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La superficie cultivée représente 25 000 km² , soit 6 millions de feddan.
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La superficie urbanisée (comprenant villes et villages) est de 14 000 km², soit 3,4 millions de feddan.
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L'ensemble de la superficie cultivée et urbanisée représente 4% de la superficie totale du pays.
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Nombre de villages en Égypte : 4 277.
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Nombre de districts : 176
En conséquence, l'offre de nouvelles terres destinées à la construction passe obligatoirement par la conquête des déserts, afin de réduire la pression démographique sur les centres urbains. La loi 59 de 1979 a défini les nouvelles sociétés urbaines (new settelments) comme un groupement humain intégré vivant autour d'une circonscription urbaine qui a pour but la stabilité sociale et la prospérité économique (industrielle, agricole, commerciale, etc...). Plusieurs projets ont vu le jour, visant à créer de nouveaux pôles d'attraction à l'extérieur des terres agricoles et des centres urbains existants :
12 villes nouvelles (Dix de Ramadan, Cité Sadate, Amiryya, Six Octobre. AI-'Ubur. AI-Salihiyya, Damiette, Quinze Mai, Bani Swayf al-Gadidâ, Badr, Al-Nubaria al-Gadida). Elles s'étendent sur 2 320 km2. 51,8 millions de km2 sont d'ores et déjà équipés, et 24.8 millions de m2 étaient vendus au 30 .juin 1988 pour une valeur de 4923 millions de livres. En outre, 12 établissements humains sont en cours de préparation (Asyut al-Gadida. Assouan al-Gadida et dix agglomérations autour des voies de circulation entourant le Grand Caire).
Les villes nouvelles ont permis de dégager 110 988 logements disponibles au 30 juin 1988.
Capacité des équipements en eau potable
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La consommation journalière était de 71 litres par personne en 1952.
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Elle est passée à 150 litres par personne et par jour en 1981/1982.
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Elle atteint, en 1986 et 1987,166 litres par jour.
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Elle en atteindra 202 en 1992.
L'augmentation de la consommation d'eau potable est une conséquence de la croissance démographique. Aussi la capacité de production des stations d'eau s'est-elle accrue au rythme suivant :
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En 1952, elle était de 1 525 millions de m3 par jour.
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En 1981-1982, elle atteint 6 545 millions de m3.
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En 1986-1987, elle est de 8 372 millions de m3.
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On prévoit, pour 1992, 11 367 millions de m3.
Capacité des installations sanitaires
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En 1952, la capacité de ces installations était de 427 000 m3 par jour, dont 340 000 m3 au Caire.
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En 1981-1982, 2247000 m3 par jour, dont 1 600000 au Caire.
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En 1986-1987. 3 300 000 m3 par jour, dont 2 100 000 au Caire.
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Coût des projets concernant l'eau potable et les installations sanitaires : 2,4413 milliards de livres durant le premier Plan 1982-1987. Il est prévu, dans le cadre du Plan 1987-1991, une somme de 3,3436 milliards de livres.
Coût des matériaux de construction
Production de ciment.
L'objectif à la fin du plan 1991-92 : 23 millions de tonnes.
Production de plâtre :
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117 000 tomes en 1952.
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236 0001 en 1977.
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470 000 t. en 1981-82.
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1 230 000 L en 1987-88.
L'objectif est de produire 1470 000 tonnes à la fin du Plan 1991-92.
Production de briques de substitution :
L'objectif : 10 milliards à la fin du Plan 1991 -92.
Production du fer de renforcement :
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52 000 tonnes en 1952.
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242 000 t en 1977.
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680 000 t. en 1986.
Formation professionnelle
Le secteur de l'habitat et de l’urbanisme a participé à la création de centres de formation professionnelle des métiers du bâtiment en vue d'améliorer le niveau de la main-d'oeuvre et de combler le déficit dû à l'émigration de travailleurs qualifiés vers les pays arabes.
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Jusqu'en 1977, il y avait, à l'échelle de tous les gouvernorats, 8 centres qui formaient 18 130 apprentis.
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En 1981, on en compte 23 (55 774 apprentis.)
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En 1987-88, 57 centres accueillent 143 159 apprentis. Objectif pour 1991-92 : 67 centres (263 424 apprentis).
Secteur de la construction
Participant de manière directe au développement (47% des investissements), le secteur de la construction a fourni un effort appréciable. Il est passé de 950 millions de LE en 1977 à 5, 451 milliards en 1987-88. L'ensemble des réalisations du secteur public représente 517 millions de LE en 1977 et 1.966 milliard en 1987-88. Soutien de l'État aux entreprises publiques :
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61,3 millions LE en 1977.
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211,5 millions en 1981-82
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et 411 millions en 1987-88.
Prêts bancaires accordés à la construction :
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Au cours de la période 1952-76, ils ont atteint 181.2 millions LE.
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Ils sont de 547 millions en 1987-88.
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1,1 milliard est prévu pour 1988-90.
Lois sur le logement
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Peupler le désert s'avère être la seule issue pour alléger la densité actuelle de la population dont souffrent les villes agricoles. C'est dans ce but qu'on a, promulgué la loi 59 de 1979 relative aux nouveaux établissements humains.
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La coopération en matière de logement est régie par la toi 14 de 1981,
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La loi 143 de 1982 sur la planification urbaine a pour objectif de freiner le développement de l'habitat informel.
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Les relations entre propriétaires et locataires sont régies par la loi 136 de 1981, qui comprend pour la première fois des dispositions encourageant l'investissement dans le secteur du logement.
On prévoit par ailleurs :
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'augmenter la valeur locative des constructions qui ne sont pas destinées à l'habitât.
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d'accroître les prêts pour les logements économiques et de moyen standing,
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d'exempter certains logements des impôts locaux.
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de répartir équitablement les frais de maintenance entre le locataire et le propriétaire.
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d’accorder une possibilité d'appropriation sur le 1/3 de l'immeuble.
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de donner la possibilité au locataire de percevoir la moitié du prix de vente au local commercial, dans la mesure du possible.
L'objectif du ministère de l'Habitat est en outre de revoir la législation relative aux relations entre propriétaire et locataire. Il s'agit notamment :
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de reconsidérer les sanctions prévues dans les cas de sous-location.
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de revoir la valeur locative des logements soumis aux lois sur la baisse du loyer en vue de débloquer cette valeur selon l'état des logements.
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de répartir de manière équitable les frais de restauration entre locataires et propriétaires.
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d'encourager le secteur privé et le secteur de coopération à investir dans le domaine du logement économique.
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d'aider à remettre sur le marché les logements vides en sensibilisant au problème les propriétaires et les locataires.
La construction ces dix dernières années
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Nombre de logements construits pendant la période 1952-76 : 466 378 (soit une moyenne annuelle de 18 655 logements.)
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Durant la période 1977-1981, 501 154 logements (moyenne annuelle : 111 367)
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De 1981 à 1982 et de 1986 à 1987, l'ensemble des logements construits a atteint 1 030 357 (moyenne annuelle : 171 726)
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Première année du Plan 87-88 : 184 141 logements construits. Objectif pour la période 1987-88/1991-92 : 300 000 logements par an dont 120 000 logements économiques, redistribués à compter de 1988-1989 (...)